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开发商欠债,购房者也欠债,到底钱被谁拿走了?

 

        自1998年改革开放以来,中国的房价已经上涨了几次。2000年,全国平均房价刚过2000元每平方米,而现在已经涨到11000元每平方米,20年间涨了5.5倍。如果你看看北京、上海、深圳等一线城市的房价上涨,2000年的平均房价只有3000元每平方米,而现在已经超过了6万元每平方米,20年涨了20倍。
 
        尽管全国各地的房价都在上涨,但开发商和购房者说,他们仍负债累累。数据显示,开发商总共欠债12.42万亿元。如今,开发商背负高额债务的情况并不少见,有些甚至已经资不抵债。例如,恒大集团的债务峰值为人民币8700亿元,万科的债务峰值为人民币1.35万亿元。而普通民众的个人住房贷款已经超过35万亿元,这两个数据加起来,债务将近50万亿元。
 
 
        买家欠银行抵押贷款的原因是,房价如此之高,几乎不可能全部买下房子。光靠自己的积蓄肯定能付得起首付就好了,面对高昂的房价,只能是一种“欠债”的生活。然而,大多数欠银行房贷的购房者也感到很幸福,因为普通人在这一生中可以从银行借到一笔数额巨大的钱,只有房贷这一种,既然有机会欠银行房贷,那就不是白欠了。至于未来几十年的抵押贷款,慢慢还清。
 
        而开发商欠下的一大堆债务,主要有两个原因:一是开发商拿的土地成本太高,往往上百亿,甚至上百亿的土地价格,开发商拿不出那么多真金白银,只能向银行借款。另一个原因是,几年前,由于商品房特别容易卖,开发商想多赚一点钱,所以加快了土地扩张的速度。如果你想疯狂地占领大片土地,没有钱是做不到的。因此,可以通过再融资、发行债券、银行贷款等方式获得融资。在这种情况下,开发人员现在被高度利用就不足为奇了。
 
        可能在很多人的眼中业余开发者添加使用盖房子,肯定是一个暴发户,但是开发者不这么认为,他们告诉我,从陆地建造商品房出售,最快也要两年的时间,他们是青少年,每年净利润如果分配,开发人员只有5 - 7%,净利润,不是暴利行业。这主要是由于土地征用费用高,除了支付员工的工资和奖金,而且支付各种税收,现在住房是不容易卖,降价促销,所以,现在开发商的利润正变得越来越低。
 
         现在问题来了,开发商没有像外界那样赚取巨额利润,购房者也要赚钱来支付抵押贷款,那么房地产行业的利润归谁所有呢?据专家称,银行从开发商和购房者那里都收了钱。对于购房者来说,由于房价高企,很大一部分月收入不得不偿还抵押贷款。现在银行按揭利率超过了5%。如果你贷款20-30年,在还清抵押贷款几十年后,你的贷款利息相当于购买同一套商品房。买家基本上都在为银行工作。
 
         对于开发人员来说,银行贷款的成本在8%左右,现在全国的开发者对整个,欠银行12.42万亿,一次将支付美元利息,一些开发人员甚至高毛利率,如果债务过高,我挣的钱来支付银行利息,其余的净利润只有5%左右,这是可以理解的。显然,无论是购房者还是开发商,他们都在为银行工作,这已是不争的事实。只是在过去的好情况下,开发商由于卖房子的周转快,而且钱也多了一点。
 
         表面上,房地产行业为银行赚了很多钱,但实际上,现在的银行业风险不小。例如,如果房价下跌,许多买家可能会放弃房子,切断供应。而且,如果房地产企业向银行借款,建造大量的卖不出去的房子,房地产企业商品房的高库存也会让银行感到非常头疼。我们认为,适度增加杠杆有利于国内金融业的发展,无论是对房地产企业还是购房者,而过度增加杠杆只会带来不可预测的风险。

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